12. Veelgestelde Vragen van Kandidaat-Kopers en Hoe daarop te Antwoorden
Kandidaat-kopers komen vrijwel altijd met vragen tijdens of na een bezichtiging. Dat is logisch: ze willen zekerheid en zoveel mogelijk weten voordat ze zo’n grote aankoop doen. Sommige vragen zijn voorspelbaar en komen vaak terug. Het is de moeite waard om op voorhand na te denken over je antwoorden, zodat je niet overrompeld wordt en consistente, doordachte antwoorden geeft. Hier behandelen we een aantal van de meest gestelde vragen van kopers in Vlaanderen en geven tips voor goede antwoorden.
“Waarom verkoopt u de woning?” – Dit is een klassieker. Kopers proberen via deze vraag te peilen of er iets mis is met het huis of de buurt, of of je misschien wanhopig moet verkopen (wat hen onderhandelingsruimte geeft). Antwoordtip: Wees eerlijk maar positief en neutraal in je reden. Goede antwoorden (Do’s) zijn bijvoorbeeld: “We hebben een verandering in gezinssituatie, we hebben een extra kamer nodig / we gaan net kleiner wonen nu de kinderen het huis uit zijn.”, of “Ik verhuis om dichter bij mijn werk te zijn.”, “Na X jaar hier te hebben gewoond, zijn we toe aan een nieuw project.”. Vermijd negatieve redenen (Don’ts) zoals klagen over lawaai, slechte buren, hoge kosten. Zelfs al is dat stiekem een reden, dat zeg je beter niet, want het schrikt kopers af. Als de echte reden minder fraai is (bv. een scheiding), kun je dat neutraler brengen: “Een gewijzigde gezinssituatie ligt aan de basis van de verkoop.”. Dit voldoet, zonder in detail te gaan. Kopers begrijpen dan dat er een persoonlijke reden is en niet iets mis met het huis.
“Hoe lang woont u hier al?” – Dit vragen ze om een idee te krijgen hoe goed je het huis kent en of er mogelijk snelle verkoop is (wat verdacht kan zijn). Antwoord eerlijk: bv. “We wonen hier nu 8 jaar.” Als het kort is, zeg dan ook waarom je al terug verkoopt (zie vorige vraag). Als het lang is, geeft dat wat vertrouwen dat het een goede woning is geweest.
“Hoelang staat het huis al te koop?” – Ze willen weten of het moeilijk verkoopt en of ze misschien een sterke onderhandelingspositie hebben. Antwoordtip: Wees hier ook eerlijk maar zelfverzekerd: “Sinds een paar weken” (als dat zo is). Of “Een viertal maanden nu. Er was al interesse maar de juiste match was er nog niet.” Liever dat dan liegen, want als ze via internet ontdekken dat je al 6 maanden online staat, val je door de mand. Heb je wel langer te koop gestaan, kader het dan: “We zijn in de zomer gestart maar de markt was wat kalmer; nu in het voorjaar hernieuwen we de inspanningen.”.
“Is de prijs bespreekbaar?” – Vrijwel elke kandidaat zal dit ter sprake brengen, direct of indirect. Ze willen weten of ze kunnen afbieden. Antwoordtip: Ga hier tactisch mee om. Je hoeft niet meteen je bottomprijs te verklappen. Een goed antwoord kan zijn: “De vraagprijs is gebaseerd op recente schattingen en vergelijkbare verkopen, dus we vinden die heel redelijk. Maar als u een serieus bod heeft, zijn we bereid dat te bekijken.” Hiermee geef je aan dat je niet per se stug vasthoudt, maar ook niet dat je sowieso zakt. Als er meerdere geïnteresseerden zijn, kun je zeggen: “Er is behoorlijk wat interesse, dus we hebben de intentie dicht bij de vraagprijs te blijven.” Daarmee laat je weten dat het geen half-om-half situatie is. Vermijd het woord “bespreekbaar” zelf in de mond te nemen; laat hen maar eerst een bod doen.
“Wat is de EPC-score? Hoe hoog zijn de energiekosten?” – Zeker tegenwoordig is dit top-of-mind bij kopers. Antwoordtip: Je hebt gelukkig een EPC-attest om te tonen. Zeg dus: “Het EPC-label is C, met score 280. U vindt het attest hier ter inzage.” Leg desnoods uit welke isolatiemaatregelen er zijn (bv. dakisolatie, dubbel glas) en of er nog verbetermogelijkheden zijn. Voor energiekosten: hou een kopie van je laatste jaarafrekening elektriciteit/gas klaar, of ken je maandelijkse voorschot. “Wij betalen €150/maand momenteel voor gas en elektriciteit, maar we zijn maar met twee. Dat kan anders zijn voor een groter gezin.” Wees transparant – ze vragen het toch wel. Als je zonnepanelen hebt, leg het systeem uit (terugdraaiende teller of injectietarief). Note: vanaf 2025 is in Vlaanderen een renovatieverplichting voor label E en F binnen 5 jaar, dus als jouw woning label E/F heeft, erken dat: “Het heeft een label E, dus de koper zal inderdaad moeten renoveren naar minstens D binnen 5 jaar, dat is een gekende regeling”. Je kunt misschien al meedelen welke investeringen daarvoor nuttig zijn (bv. “dak isoleren en ketel vervangen zou al voldoende moeten zijn”). Hiermee toon je dat je op de hoogte bent en geen info achterhoudt.
“Welke renovaties zijn er gebeurd en wanneer?” – Kopers willen weten of ze grote kosten kunnen verwachten. Antwoordtip: Som concreet op: “Dak vernieuwd in 2010, HR-ketel geplaatst in 2018, nieuwe keuken 5 jaar geleden. Badkamer is van bouwjaar 1995, functioneert goed maar niet modern. Electriciteit vernieuwd deels in 2005 (dat staat ook in keuringsverslag).” Eerlijkheid is key. Als er niets recent gedaan is, zeg het dan: “De woning is al een tiental jaar onveranderd, dus u kunt naar eigen smaak moderniseren.” Probeer een positieve draai te geven: onveranderde staat = “veel potentieel om zelf in te richten”.
“Zijn er gebreken of dingen die niet werken?” – Ze kunnen het direct vragen, of indirect speuren. Antwoordtip: Dit is het moment om bekende gebreken toe te geven. Beter uit jouw mond nu, dan later een claim. Bv: “De vaatwasser werkt niet meer en wordt niet hersteld, dat melden we ook zo.”, “Er is soms lichte vochtplek in de kelder bij extreem regenweer, al is dat gering. We hebben dat laten nakijken en het is optrekkend vocht, typisch voor de leeftijd.” of “De garagepoort sluit niet automatisch, motor is defect, dus we gebruiken hem nu manueel.”. Wees feitelijk, zonder te dramatiseren. En zeg er gerust bij: “We hebben de prijs hierop afgestemd.” of “Dit is in de huidige staat mee verrekend.” Zodat de koper beseft dat er al rekening mee is gehouden.
“Hoe is de buurt hier? En de buren?” – Mensen kopen ook de omgeving. Antwoordtip: Toon enthousiasme: “Het is een hele fijne, rustige buurt. Buren zijn vriendelijk; we hebben jaarlijks een buurtbarbecue.” of “De straat is heel kindvriendelijk, speeltuintje om de hoek, amper verkeer behalve bestemmingsverkeer.” Als er minpuntjes zijn (bv. de buren hebben een hond die blaft), overdrijf dat niet: “Achterbuur heeft een hond maar ik heb er persoonlijk geen last van gehad.” Of “In de straat is er een school, dus wel levendig tijdens begin/eind school, maar verder heel rustig ’s avonds.” Kopers vragen specifiek vaak: “Zijn er winkels in de buurt?”, “Hoe zit het met openbaar vervoer?”, “Is er veel verkeer/lawaai?”. Bereid wat pluspunten voor: distances to supermarket, bus, etc. Dit kun je ook op je infofiche zetten.
“Wat blijft er achter in het huis?” – Ze willen weten of inbouwtoestellen, gordijnen, verlichting, etc. inbegrepen zijn. Antwoordtip: Normaliter zijn alle vaste goederen (inbouwkasten, keuken etc.) inbegrepen. Roerende zaken zijn bespreekbaar. Overloop kamer per kamer wat je zou laten: “De keuken blijft volledig met toestellen. De wasmachine/droogkast nemen we mee. Alle verlichtingsarmaturen laten we hangen behalve die in de kinderkamer, dat is een speciaal stuk. Gordijnen kunnen we overlaten indien gewenst.” Je kunt ook vragen: “Had u bepaalde wensen? Sommige meubels zijn eventueel over te nemen.” Zo ontdek je wat zij eventueel willen (misschien willen ze die op maat gemaakte kleerkast wel graag overnemen). Leg vast dat dit apart kan verkocht worden of inbegrepen bij juiste prijs.
“Zijn er al biedingen geweest?” – Ze willen hun concurrentie weten. Antwoordtip: Dit is delicate info. Als er effectief een bod ligt, kun je dat voorzichtig aangeven: “Er is op dit moment interesse van enkele partijen en er is reeds een bod uitgebracht, maar er is nog geen akkoord getekend.”. Noem geen bedragen of details van andere biedingen – dat is vertrouwelijk. Als er nog niets is: “Er is zeker interesse, maar nog geen formeel bod, we zijn nu met een aantal kandidaten in gesprek.” Zo voelt men dat ze niet alleen zijn (moedigt aan tot sneller bieden). Liegen is af te raden; zeg het als er echt nul biedingen zijn ook niet zo: liever “U bent één van de eerste geïnteresseerden.” dat klinkt toch positief.
“Hoe verloopt de verkoopprocedure verder?” – Slimme kopers vragen dit om te weten of ze tijd hebben of snel moeten beslissen. Antwoordtip: Leg uit: “Wij verzamelen de komende week eventuele biedingen. Als we met iemand een akkoord bereiken, zullen we langs de notaris gaan voor het compromis. Standaard vragen we een voorschot van 5% bij compromis. De koper kan een opschortende voorwaarde voor financiering vragen als nodig.” Hiermee laat je zien dat je de regie voert en weet hoe het gaat. Of als je het ad hoc bekijkt: “We hebben geen vaste deadline gezet, een goed bod kan meteen aanvaard worden. Dus als u echt interesse heeft, aarzel niet te lang.” Pols of ze nog iets nodig hebben: “Heeft u nog documenten of info nodig om een beslissing te nemen?”. Geef ook aan: “Natuurlijk staat het u vrij eerst bij een bank te informeren wat u kan lenen vooraleer een bod te doen.” Dat snappen kopers wel.
“Kan ik nog een tweede keer komen kijken / expert meenemen?” – Dit is een goed teken, ze overwegen het serieus. Antwoordtip: Altijd toestaan indien mogelijk. “Natuurlijk, u mag gerust een tweede bezichtiging doen, zelfs met familie of een specialist. Wanneer zou passen?” Probeer snel in te plannen, hoe sneller hoe beter (voor momentum). Als iemand een bouwkundige keuring wil doen, ook prima, wel op hun kosten. Zeg: “Geen probleem dat u een architect of keurder meebrengt, laat maar weten wanneer.” Vermeld wel dat andere interesse ook loopt, zodat ze begrijpen dat dit geen optie-houden is.
Vragen over technische voorzieningen: “Hoe oud is de CV-ketel en wanneer is deze laatst onderhouden?”, “Zijn de ramen dubbel glas? van welk jaar?”, “Hoe zit het met isolatie in de muren?”, “Ligt er een regenwaterput en is er een pomp?”, “Is er glasvezel internet beschikbaar?”, “Zijn er gebreken uit de elektrische keuring?”. Antwoordtip: Ken je huis door en door. Het loont om een lijstje te maken met dit soort feiten: bouwjaar, verbouwjaar, installaties (jaartal ketel, capaciteit regenput, laatst onderhoud cv, garantie dak nog tot?, ...). Als je iets niet meteen weet, is dat oké: zeg “Dat zou ik moeten opzoeken, ik kom erop terug.”. En volg dan ook écht op met een antwoord via mail. Kopers waarderen stiptheid daarin – het bevestigt jouw betrouwbare indruk. Voor asbest: men kan vragen “Is er asbest gevonden?”. Je hebt het attest, dus citeer dat: “In het asbestattest staat dat er risicovol asbest zit in de roofing van het tuinhuis, andere materialen zijn laag risico of asbestvrij.” Verwijs naar het document zelf dat je ter inzage hebt.
“Wat zijn de gemeenschappelijke kosten?” (bij appartement) – Hier willen ze de maandelijkse bijdrage VME weten plus eventuele geplande investeringen. Antwoordtip: “Momenteel €200 per maand, inclusief water en verwarming (als dat zo is), reservefondsbijdrage, etc. Volgens de laatste jaarafrekening was er een klein overschot/tekort.” En: “Er zijn geen grote werken gepland, behalve een schilderbeurt van de gang volgend jaar, voorzien in reservefonds.” Tover de notulen boven als ze doorvragen. Transparantie is belangrijk omdat kopers van een app niet voor verrassingen willen staan.
Er zullen ongetwijfeld nog andere vragen komen, maar als jij goed voorbereid bent met bovenstaande, kom je al zeer professioneel over. Vergeet niet: je hoeft niet overal direct antwoord op te hebben, maar wel de bereidheid tonen om het uit te zoeken. Liever “ik kom hierop terug” dan een fout antwoord improviseren.
Tonen van documenten: Vaak zullen antwoorden ondersteund worden door attesten: EPC bij energiescore, keuringsverslag bij elektriciteit, notulen bij vragen over VME, rekeningen bij kosten, etc. Zorg dat je al deze documenten bij de hand hebt tijdens bezoeken (eventueel uitgeprint in een map). Dan kun je meteen zeggen: “Dat staat hier, kijk gerust.” Dat geeft enorme geloofwaardigheid aan je antwoord en scheelt tijd.
FAQ in je infobundel: Je kunt proactief een mini-FAQ toevoegen aan je infofiche of als apart blaadje, met bijvoorbeeld deze veelgestelde vragen en verkorte antwoorden. Dat is niet noodzakelijk, maar sommigen doen het. Let wel dat je dan heel zeker moet zijn van je stuk en niet teveel negatieve info geeft. Beter bewaar je mondeling de toelichting.
Bied kopers juridische zekerheid: Een andere veelvoorkomende (niet altijd uitgesproken) zorg van kopers is: “Hoe weet ik dat alles correct verloopt zonder makelaar?”. Hier kun je zelf aan tegemoet komen door te benadrukken: “Geen zorgen, alle stappen gaan wettelijk in orde via de notaris. We laten de compromis door de notaris opstellen en jullie kunnen die rustig nalezen.” Ook kun je aangeven dat je samenwerkt met een platform/dat je al advies hebt ingewonnen, enz. De koper hoeft niets te vrezen zolang alles open en conform de regels gebeurt. Dat breng je best zo over: “Ik heb alle attesten hier en de notaris begeleidt verder alles, dus u koopt met dezelfde zekerheid alsof er een makelaar bij betrokken was, zelfs meer – want wij kennen het huis door en door.” Dit geeft vertrouwen.
Afsluitende tips – Q&A met kopers
Bereid je antwoorden voor: Denk vóór de bezoeken na over antwoorden op vragen over EPC, kosten, buren, enz. Dan kom je vlot en zelfzeker over tijdens het gesprek.
Blijf bij de feiten: Geef objectieve en eerlijke informatie. Niet verbloemen, niet overdrijven. Waar je iets niet weet, geef je dat aan en zoek je het op.
Draai negatieve vragen om: Benadruk positieve kanten als antwoord op een mogelijke bezorgdheid. Bv. bij vraag naar gebreken: “Niets ernstigs, alleen [klein gebrek] dat makkelijk te verhelpen is.”
Ondersteun met bewijs: Toon attesten, rekeningen of plannen ter staving van je antwoord. Dat maakt een einde aan discussies.
Reageer geduldig op herhaalde vragen: Verschillende kopers stellen soms dezelfde vraag. Word niet geërgerd (“dat staat toch in EPC!”) maar leg het telkens vriendelijk uit – voor hen is het de eerste keer dat ze het horen.
No surprises: Uiteindelijk wil een koper geen verrassingen. Als jij consequent alle belangrijke info geeft, zullen er later geen teleurstellingen zijn. Dat voorkomt afhaken in laatste minuut of moeilijke heronderhandelingen. Wees dus liever té informatief dan iets belangrijks achter te houden.
Meer weten? Terug naar overzicht van de volledige gids.