10. Samenwerking met de Notaris: Traject van Bod tot Akte
Zodra de verkoopcompromis ondertekend is, komt de notaris helemaal in beeld om het dossier verder af te handelen tot de officiële akte. Hier schetsen we wat er allemaal gebeurt tussen compromis en akte, en hoe de samenwerking met de notaris verloopt. Ook als je géén makelaar hebt, kun je rekenen op de notaris voor veel praktische en juridische zaken – tenslotte is elke vastgoedtransactie in België aan notariële tussenkomst onderworpen.
Koper kiest notaris (en verkoper eventueel ook): In België heeft de koper wettelijk het recht zijn notaris te kiezen, omdat de koper doorgaans de kosten draagt. Vaak heeft de koper al een vaste notaris of vraagt hij er een aan na de compromis. Als verkoper mag je echter óók een eigen notaris nemen als je dat wenst. Beide notarissen zullen dan samen de akte verlijden en delen de ereloon (voor jou als verkoper of de koper verandert er qua kost niets: de prijs is dezelfde en wordt alleen gedeeld tussen twee notariskantoren). Voordeel van een eigen notaris is dat je iemand hebt die enkel jouw belangen behartigt, al zal de kopersnotaris in principe ook correct en onpartijdig handelen. Als je al een familienotaris hebt, kun je die gerust inschakelen. Indien niet, volstaat het perfect om met de notariskeuze van de koper mee te gaan – scheelt jou geregel.
Na compromis – notaris aan zet: De notaris (meestal die van de koper, eventueel samen met jouw notaris) begint nu een aantal opzoekingen en formaliteiten:
Hij zal de compromis registreren bij het registratiekantoor (binnen 4 maanden, meestal sneller).
Hij vraagt officiële attesten op indien nog niet gebeurd: een recent kadastraal uittreksel, hypothecaire opzoekingen (om te zien of er hypotheken of beslagen op het pand rusten), eventueel bevestiging van bodemattest en sted. uittreksel als je die al aanleverde.
Als het een appartement betreft: de notaris contacteert de syndicus voor een informatiebundel (zie hoofdstuk 14) met alle VME-gegevens. Dit duurt vaak even; hij moet min. 15 dagen de tijd geven aan de syndicus om te antwoorden.
De notaris controleert de identiteiten en burgerlijke stand (huwelijksregime) van partijen via het rijksregister. Ook vraagt hij jouw trouwboekje of echtscheidingsakte als relevant.
Als er meerdere eigenaars zijn aan verkoperszijde (echtgenoten, of erfenisgevallen met meerdere erfgenamen), checkt hij of iedereen mee tekent. Soms moet iemand volmacht geven als niet iedereen aanwezig kan zijn op akte – dat regelt hij dan.
Indien er een hypothecaire lening van jou (verkoper) nog loopt op het huis, zal hij contact opnemen met jouw bank om het saldo op te vragen en de schrapping van de hypotheek te regelen bij de akte. Hij zal uit de verkoopprijs eerst die openstaande schuld vereffenen. Bereid dus de gegevens voor: banknaam en rekeningnummer van je lopende krediet, eventueel leningsnummer, zodat hij dit vlot kan aanvragen.
Hij stelt een ontwerp van akte op. Dit lijkt grotendeels op de compromis maar met extra wettelijke vermeldingen (bijv. registratie van compromis, eventuele volmachten, financiële afrekening). Dit ontwerp krijg je meestal enkele dagen vóór de akte ter inzage.
Hij zal je afrekeningen bezorgen: voor koper een gedetailleerde staat van registratierechten, erelonen, kosten (de zogenaamde afrekening). Voor verkoper soms ook een afrekening als er bijv. kosten gedeeld worden of als er onroerende voorheffing verrekend moet worden. In Vlaanderen is het gebruikelijk dat de onroerende voorheffing van het lopende jaar pro-rata wordt verrekend tussen koper en verkoper bij akte. De notaris rekent dat uit (bv. jij hebt van jan t/m akte-datum gewoond en betaalt dat deel, koper de rest, of soms verkoper alles van het jaar als dat zo overeengekomen is – doorgaans pro-rata).
Voor de akte – koper regelt financiën: Intussen is de koper doorgaans bezig zijn lening af te sluiten. De bank van de koper zal een hypothecair krediet voorbereiden en ook de notaris inschakelen om een hypotheek te vestigen bij akte. De bank stuurt de notaris een zogenaamde “ kredietlastenboek“, waarop de notaris baseert hoeveel geld er van de bank naar zijn derdengeldenrekening komt op de dag van akte. Als verkoper hoef je dit niet allemaal te volgen, maar weet dat als de koper een lening heeft, er wat coördinatie gebeurt tussen bank en notaris.
Akte-afspraak prikken: Zodra alle documenten binnen zijn en de financiering rond is (lening akkoord), plant de notaris in overleg met koper en verkoper een datum voor de akte. Dit moet binnen de in compromis bepaalde termijn gebeuren (meestal 2 à 3 maanden na compromis). De notaris zal jullie uitnodigen op zijn kantoor of een locatie naar keuze (soms kan een akte ook digitaal via videoconferentie – sinds covid zijn er mogelijkheden, maar meestal fysiek). Jij als verkoper brengt dan alle relevante zaken mee: je identiteitskaart, de originele eigendomsakte (als je die had liggen, anders zit die vaak al bij notaris in dossier), eventueel documenten van werken (facturen die nog moeten betaald worden pro-rata? Zelden). Koper brengt zijn ID en meestal bewijzen van betaling voorschot. Al dat zal notaris op voorhand wel hebben.
De grote dag – verlijden van de akte: Op de afgesproken datum komen partijen samen (of hun volmachten als iemand niet kan). De notaris of zijn medewerker leest de akte voor (of vat samen, afhankelijk van gewoonte). Hierna ondertekenen alle partijen de officiële authentieke akte. Vanaf dat moment is de verkoop definitief en de eigendom overgedragen. Meestal overhandig je dan de sleutels aan de koper (tenzij anders overeengekomen dat je later mag blijven). De koper moet op dat moment de koopsom betalen, wat in praktijk al gebeurd is: de koper heeft normaal enkele dagen voor akte het verschuldigde bedrag (eigen inbreng + notariskosten) overgeschreven op de derdenrekening van de notaris, en de bank stort ook het kredietbedrag rechtstreeks aan de notaris. De notaris bevestigt op de akte dat hij de prijs ontvangen heeft (oftewel dat de cheques overhandigd zijn in oude termen, maar nu is het overschrijving). Vervolgens gaat de notaris:
De openstaande hypotheek van de verkoper aflossen bij de bank en laten schrappen.
De resterende netto-opbrengst doorstorten aan jou, de verkoper (vaak gebeurt dit enkele dagen na akte om er zeker van te zijn dat alle bedragen definitief toegekomen zijn en er geen vergissing is). Je kunt notaris vragen om dit per bank te doen op een rekening naar keuze.
De nodige belastingen doorstorten (registratierechten naar de overheid).
De akte laten registreren en overschrijven bij het kadaster, zodat de koper officieel eigenaar is in de registers.
Na de akte – praktische afronding: Gefeliciteerd, je bent officieel ontzorgd van je woning en hebt het geld (of weldra). Vergeet niet nog wat praktische zaken af te handelen: meterstanden opnemen op dag van sleuteloverdracht en doorgeven aan nutsmaatschappijen (samen met koper best regelen), verzekeringen stopzetten of overzetten (brandverzekering voor jou stop op overdracht, koper zal eigen verzekering hebben per akte, soms overlapt dat een dag), de gemeente verwittigen van de verandering desgevraagd (vaak loopt dat automatisch via notariële akte).
Notariskosten voor verkoper: In principe betaal jij als verkoper geen noemenswaardige kosten bij de verkoop. De koper betaalt de notaris (ereloon + registratierechten). Uitzonderingen: als jij eigen notaris nam, delen ze het ereloon maar dat doet niets aan koper’s factuur – de koper betaalt niet dubbel, de notarissen delen onderling. Soms rekent de notaris jou een paar administratieve kosten aan (bv. jouw hypothecaire opzoekingen ~€100) en de schrappingskosten van je oude hypotheek (notariskosten daarvoor zijn wettelijk vast maar meestal betaald door jou als verkoper, soms door koper afhankelijk van compromis – standaard betaalt verkoper eigen schrappingskosten). Dat wordt dan verrekend in de afrekening.
Begeleiding tot notaris door ikverkoopuitdehand.be: Het platform laat je niet los na de compromis; ze begeleiden je tot bij de notaris. Dit houdt in dat ze helpen bij het uitwisselen van documenten met de notaris, opvolgen of alles vlot gaat, en beschikbaar zijn voor vragen. Als er onverwachte issues opduiken (bv. er blijkt een erfdienstbaarheid of een klein juridisch probleem uit opzoekingen), kunnen ze advies geven samen met de notaris hoe dat op te lossen. Ze zorgen er dus mee voor dat de laatste etappe zonder hindernissen verloopt en dat je verkoop succesvol afgerond wordt.
Nota: De notariële fase is relatief gestandaardiseerd, maar let vooral op dat je als verkoper alles hebt geleverd wat je moest (documenten) en dat je je afspraken nakomt (bv. huis leegmaken tegen akte, herstellingen uitgevoerd als beloofd). De notaris is er om jullie rechtsgeldig en sereen doorheen te gidsen. Vertrouw op zijn expertise – notarissen zijn neutrale partijen die willen dat zowel koper als verkoper tevreden zijn. Aarzel nooit om hun advies te vragen; alle notarissen geven kosteloos advies aan partijen, dat is onderdeel van hun dienstverlening.
Afsluitende tips – Notaris traject
Kies eventueel eigen notaris: Niet verplicht, maar als je een vertrouwenspersoon hebt in notariaat, schakel die gerust in. Kost je niets extra en twee notarissen zien meer dan één.
Lever info vlot aan: Hou contact met de notaris na compromis. Bezorg snel wat hij vraagt (kopie identiteitskaart, eventueel huwelijkscontract, info over jouw lening). Hoe sneller hij alles heeft, hoe sneller de akte kan.
Vraag ontwerp akte in te zien: De meeste notarissen sturen dit proactief, zo niet, vraag ernaar vooraf. Lees na of het overeenstemt met de compromis en of alle betalingen kloppen (vooral of je krijgt wat je verwacht).
Laat geen rekeningen openstaan: Als er nog facturen zijn voor werken aan het huis, spreek met koper af wie wat betaalt. Vaak worden lopende rekeningen (bv. nog te betalen onroerende voorheffing of klusjesman) verrekend op akte. Zorg dat dit duidelijk is aan notaris, dan zet hij dat in de afrekening.
Wees beschikbaar rond akte-tijd: Zorg dat je flexibel bent in de periode rond de geplande akte voor het uitwisselen van info en uiteraard aanwezig op de afspraak. Een uitgestelde akte door laattijdige medewerking kan in uiterste gevallen boetes opleveren (als na 4 maanden niet passeert, moet je registratierechten voorschot betalen).
Vier je verkoop! Na de akte is alles definitief, tijd om te genieten van de opbrengst of de afsluiting van een hoofdstuk. Je hebt het zonder makelaar gered, met behulp van de nodige professionals op de achtergrond. Dat mag gevierd worden!
Meer weten? Terug naar overzicht van de volledige gids.