Hoeveel kost een makelaar in België? En wat hou je netto over? (2026)
De meeste eigenaars die hun woning willen verkopen stellen zich vroeg of laat dezelfde vraag: hoeveel kost een makelaar eigenlijk, en is die kost de moeite waard?
Het antwoord is concreter dan je misschien denkt — en de bedragen zijn groter dan veel mensen beseffen.
In dit artikel berekenen we exact hoeveel een makelaar kost in België, wat je netto overhoudt, wanneer die kost gerechtvaardigd is, en wat het verschil is met zelf verkopen zonder makelaar.
Wat is de gemiddelde makelaarscommissie in België?
In België werken de meeste makelaars met een percentage op de verkoopprijs. Dat percentage is niet wettelijk vastgelegd — elke makelaar bepaalt zijn eigen tarief — maar in de praktijk ligt de standaard in Vlaanderen rond 3% ereloon exclusief btw, wat neerkomt op 3,63% inclusief 21% btw.
De commissie is opgebouwd uit het ereloon van de makelaar (3%) plus de btw van 21% op dat ereloon (0,63%), wat samen 3,63% geeft inclusief alle kosten.
Sommige makelaars werken met een lager percentage, andere rekenen meer aan voor luxevastgoed of complexe dossiers. Onderhandelen over de commissie is mogelijk, maar de meeste makelaars houden vast aan hun standaardtarief.
De makelaarscommissie wordt doorgaans afgehouden van de verkoopprijs bij het verlijden van de notariële akte. Je ontvangt dus de verkoopprijs minus de commissie.
Concrete rekenvoorbeelden: hoeveel kost een makelaar?
Bij een woning van €250.000 bedraagt de makelaarscommissie van 3,63% precies €9.075. Je netto opbrengst na commissie is €240.925.
Bij een woning van €350.000 betaal je €12.705 commissie en hou je €337.295 over.
Bij een woning van €400.000 — een veelvoorkomende prijs in Vlaanderen — bedraagt de commissie €14.520. Je netto opbrengst is €385.480.
Bij een woning van €500.000 loopt de commissie op tot €18.150, waardoor je €481.850 netto ontvangt.
Bij een woning van €750.000 betaal je €27.225 commissie en hou je €722.775 over.
Bij een woning van €1.000.000 bedraagt de makelaarscommissie €36.300, met een netto opbrengst van €963.700.
Het percentage lijkt klein, maar bij hogere verkoopprijzen loopt het snel op tot tienduizenden euro's — geld dat rechtstreeks uit jouw opbrengst verdwijnt.
Wat doet een makelaar voor die commissie?
Voor die vergoeding verzorgt een traditionele makelaar doorgaans een reeks diensten. Aan de voorbereidingskant zorgt hij voor professionele foto's, de opmaak van de vastgoedbeschrijving en het aanvragen van de verplichte attesten zoals het EPC en het asbestattest.
Voor de marketing publiceert hij je woning op Immoweb, Zimmo en andere vastgoedplatformen, maakt hij een advertentie op en volgt hij die op. Soms promoot hij je woning ook via zijn eigen klantenbestand.
Bij de bezichtigingen organiseert en begeleidt hij de bezoeken, volgt hij kandidaat-kopers op en beoordeelt hij hun financiële draagkracht.
Tot slot voert hij de onderhandelingen, coördineert hij het compromis en begeleidt hij het dossier tot aan de notariële akte.
Voor eigenaars die weinig tijd hebben of onzeker zijn over het proces, biedt dit ontzorging. De vraag is: is die ontzorging voor jou €14.520 — of meer — waard?
Zijn er naast de commissie nog andere kosten?
Naast de commissie kunnen er extra kosten zijn die niet altijd vooraf duidelijk worden gecommuniceerd.
Veel makelaars werken met een exclusiviteitscontract. Dat betekent dat je gedurende een bepaalde periode — vaak 3 tot 6 maanden — je woning niet via een andere weg mag verkopen. Als je toch zelf een koper vindt, moet je in sommige gevallen alsnog een deel van de commissie betalen.
Als je het contract vroegtijdig wil beëindigen, kan een makelaar ook een opzegvergoeding eisen — zelfs als er nog geen koper was. Sommige makelaars rekenen daarnaast apart voor publicaties op bepaalde platformen of voor extra marketingacties.
Lees het contract van een makelaar altijd grondig door voor je tekent. Let specifiek op de exclusiviteitsclausule, de duur van het contract en de opzegmogelijkheden.
Wanneer is een makelaar zijn commissie waard?
Een makelaar inschakelen is niet altijd de verkeerde keuze. Er zijn situaties waarin professionele begeleiding reële waarde toevoegt.
Als je een druk beroepsleven hebt of ver van je woning woont, kan een makelaar de bezichtigingen en opvolging overnemen. Bij complexe dossiers — mede-eigendom, erfpacht, woningen met vergunningsproblemen — kan de expertise van een makelaar of notaris nuttig zijn. Als je weinig kennis hebt van de lokale vastgoedmarkt of moeite hebt met prijszetting, kan een ervaren makelaar dat opvangen. En bij een nalatenschap of echtscheiding kan een neutrale tussenpersoon het verkoopproces eenvoudiger maken.
Wanneer kiezen eigenaars voor verkopen zonder makelaar?
Steeds meer eigenaars — bijna 48% in België — kiezen ervoor om hun woning zelf te verkopen. Dat doen ze wanneer ze bereid zijn bezichtigingen zelf te organiseren, wanneer ze een correcte prijs kunnen inschatten via vergelijkbare woningen, wanneer ze de juridische verplichtingen begrijpen of daarvoor begeleiding zoeken, en wanneer ze de makelaarscommissie willen besparen.
Het verschil bij een woning van €400.000 is €14.520. Bij een woning van €500.000 is dat €18.150. Voor veel eigenaars is dat een doorslaggevend bedrag.
Zelf verkopen: hoeveel bespaar je concreet?
Als je zelf verkoopt, vermijd je de makelaarscommissie volledig. Je hebt wel een aantal kosten: de verplichte attesten zoals het EPC, asbestattest, elektriciteitskeuring, bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen kosten samen doorgaans tussen €650 en €1.800. Publicatie op een vastgoedplatform kan gratis zijn of tot €595 kosten, afhankelijk van het pakket.
Stel je een woning van €400.000 met een makelaarscommissie van €14.520 tegenover dezelfde woning waarbij je zelf verkoopt met een totaalkost van €1.500. Je netto besparing bedraagt dan meer dan €13.000.
Is zelf verkopen zonder makelaar risicovol?
Nee — als je goed voorbereid bent.
De grootste risico's bij particuliere verkoop zijn een verkeerde prijszetting, ontbrekende attesten en een juridisch incorrect compromis. Een te hoge prijs leidt tot een woning die lang te koop staat en uiteindelijk goedkoper wordt verkocht. Zonder de verplichte attesten kan de verkoop niet doorgaan. En het compromis is een bindend contract waarbij fouten kunnen leiden tot juridische problemen.
Met de juiste voorbereiding zijn al deze risico's beheersbaar. Vraag een professionele schatting als je twijfelt over de prijs. Vraag de attesten tijdig aan. Gebruik een modelcompromis of laat het nakijken door de notaris.
De middenweg: professionele begeleiding zonder commissie
Je hoeft niet te kiezen tussen alles zelf doen of een volledige makelaarscommissie betalen.
Begeleiding van A tot Akte via ikverkoopuitdehand.be biedt professionele ondersteuning bij elk aspect van de verkoop — van prijsbepaling tot notariële akte — voor een vaste prijs van €1.495. Dat is geen percentage op je verkoopprijs, maar een vast bedrag. Bij een woning van €400.000 bespaar je daarmee nog steeds meer dan €13.000 ten opzichte van een traditionele makelaar.
Veelgestelde vragen over makelaarskosten in België
Is de makelaarscommissie onderhandelbaar? Ja, maar in de praktijk hebben de meeste makelaars weinig flexibiliteit. Je kan het proberen, zeker bij duurdere woningen of wanneer je meerdere offertes vergelijkt.
Betaal ik btw op de makelaarscommissie? Ja. De btw van 21% zit inbegrepen in het standaardtarief van 3,63%. Je betaalt 3% ereloon plus 0,63% btw.
Kan ik mijn makelaar ontslaan als hij geen koper vindt? Dat hangt af van het contract. Lees de opzegclausule grondig. Bij exclusiviteitscontracten kan een opzegvergoeding van toepassing zijn.
Wat als ik zelf een koper vind terwijl ik een makelaar heb? Bij een exclusiviteitscontract moet je mogelijk alsnog de commissie betalen. Controleer dit altijd voor je tekent.
Rekent elke makelaar hetzelfde percentage? Nee. De commissie varieert. Vraag altijd meerdere offertes op en vergelijk zorgvuldig — niet alleen het percentage, maar ook de dienstverlening en de contractvoorwaarden.
Conclusie: makelaarskosten in België lopen snel op
De gemiddelde makelaarscommissie in België bedraagt 3,63% inclusief btw op de verkoopprijs. Bij een typische woning van €400.000 is dat €14.520 die je niet ontvangt. Bij een woning van €500.000 loopt dat op tot €18.150.
Of die kost gerechtvaardigd is, hangt af van jouw situatie. Voor eigenaars die tijd hebben, goed geïnformeerd zijn en bereid zijn om zelf bezichtigingen te doen, is zelf verkopen — eventueel met beperkte professionele begeleiding — een realistisch en financieel interessant alternatief.
Wil je weten wat jouw woning waard is en hoe je zelf kunt starten? Publiceer gratis op ikverkoopuitdehand.be en ontdek welke kopers actief zoeken in jouw regio.